不動産投資の利回りってどうなの!?

景気が上向いてきており、「将来のために投資として不動産を購入して大家さんになりたい」と考えている人が増えてきています。 不動産投資の利回りは、考え方が少し複雑ですので、解説してみます。

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  • 不動産の「利回り」は高いものばかり

    不動産売買の物件検索サイトで調べてみると、利回り10%や、高いものでは18%の物件が沢山でてきます。

    例えば、区分マンションでは、数百万で購入でき、利回りが10%超えのものが沢山ありますので、
    あたかも不動産を購入すれば、すぐ金持ちになれるように見えます。

  • 利回りの考え方

    ここで表示されている利回りの計算式は、

    家賃収入 / 物件価格

    です。

    つまり、家賃10万の物件で、物件価格が480万円であれば、

    利回り = 10万円×12ヶ月 / 480万円 = 25%
    になるわけです。

  • 本当の利回りはもっと低い

    実際には家賃が全て手元に残るわけではありません。
    しかも、「物件が埋まらない」というケースもあります。

    それを考慮すると

    本当の利回り = {(1年のうちで入居された月数) × 月額家賃  - 年間コスト } / 物件価格

    です。


    例えば、
    ・年間10ヶ月入居、
    ・家賃10万円
    ・年間コスト(管理コスト・税等)30万円
    ・物件価格 500万円

    とすると、

    本当の利回り = { 10ヶ月 × 10万円 - 30万円 } / 500万円 = 14%

    となり、

    表面上の利回りとは大きくはなれます。

  • ポイントは本当に物件が入居されるか

    上記の例では、
    ・物件が12ヶ月間入居状態になれば、利回りは 18%に
    ・物件が3ヶ月間入居状態になれば、利回りは 0%(!)に
    なります。

    家賃収入をアテにした不動産投資にはそれなりのリスクがあるのです。

    表面上利回りよりも、
    入居が決まりやすい物件は安定して利益を期待できるため、
    投資する場合はオススメということになります。

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