賃貸と持ち家本当はどっちが得なのか?

家のことを考えた時に永遠のテーマとなるのが、賃貸と持ち家はどちらが得なのかということ。 どちらが得なのか検討してみました。

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  • 賃貸/持ち家のコスト構造比較

    これから、30年間賃貸/持ち家で暮らすとしてどんな費用がかかるのでしょうか

    <賃貸>
    (マイナス)
     ・大家さんへの支払い(30年分)

    <持ち家>
    (マイナス)
     ・土地代・建設費
     ・ローン金利
     ・解体費
     ・税金
    (プラス)
     ・土地の資産価値
     ・税金の控除

    大まかに示すと以上のようになります。
    持ち家の場合の「建物の価値」は30年後にほぼ0になると仮定し、解体が必要ということでマイナスに計上しています。

  • それではどちらがお得か

    結論からいうと、賃貸の方がお得の可能性が高いです。

    というのも、これから日本の人口は減少していきます。
    となると、空き家が増え、土地建物の価値が下落していく可能性が高いのです。

    賃貸の賃料は、短期的な需給バランスによって決定されます。
    したがって、将来的に土地建物の価値が下がった時には賃貸の賃料は安くなってしまうのです。

  • 経済環境の変化によってお得さは変わる

    ただし、「賃貸の方がお得」というのはあくまで可能性の問題になります。
    なぜならば、経済環境の変化によって持ち家の方がお得にもなり得るからです。

    例えば、現在持ち家を固定金利のローンで購入し、デフレになった場合、
    土地の資産価値は下落していきますので、損になります。

    しかし一方で、人口減少による賃料減少を上回る程インフレになり、持ち家の資産価値が向上した場合は、得になるのです。

  • 個人の環境の変化にも左右される

    また、急な転勤・転職、家族構成の変化は、予測しきれない部分があります。
    家を持ってしまうと、途中で売却/貸出する可能性も出てきます。

    売却が上手く行けばよいですが、そうでなければ空き家として保持することになり完全に無駄になってしまいます。

  • 持ち家をもつべきかは資産構成にもよる

    持ち家の方が全体的にリスクは高いといえます。
    そのため持ち家をもつときは、自分の資産の状況を考慮する必要があります。

    資産を持っていない状況で、ローンで持ち家を持ってしまうと、資産価値の下振れリスクを吸収できませんので、
    家計のファイナンス上非常に危険な状態になってしまいます。

    将来設計をしながら、余裕を持った意思決定をオススメします。

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